Comment sortir d’une indivision successorale ?

Un parent décédé, et voilà plusieurs héritiers propriétaires ensemble d’un même bien immobilier, d’un portefeuille de valeurs mobilières, ou d’un compte bancaire. Cette situation, que le droit appelle l’indivision successorale, n’a pas vocation à durer. Pourtant, elle peut se prolonger des mois, parfois des années, générant tensions familiales, blocages et perte de valeur des biens.

Si vous êtes pris dans une indivision et souhaitez en sortir, sachez que le Code civil vous protège : nul ne peut être contraint a demeurer dans l’indivision. Ce principe fondamental, inscrit à l’article 815, signifie que chaque héritier dispose du droit d’exiger le partage à tout moment.

Excellim Avocats, cabinet d’avocats en droit des successions à Lyon, accompagne chaque année de nombreuses familles confrontées à des situations d’indivision conflictuelles. Ce guide complet vous présente les différentes options qui s’offrent à vous pour mettre fin à l’indivision, leurs avantages, leurs limites, et les points de vigilance à connaître.

Qu’est-ce que l’indivision successorale ?

Définition juridique

L’indivision successorale naît automatiquement au décès d’une personne laissant plusieurs héritiers. À compter de l’ouverture de la succession, les héritiers deviennent copropriétaires de l’ensemble des biens du défunt, chacun pour une quote-part abstraite (par exemple un tiers, un quart) sans qu’aucun bien particulier ne leur soit individuellement attribué.

L’article 815 du Code civil pose le principe que personne ne peut être forcé de rester dans l’indivision, et que le partage peut toujours être provoqué, sauf exceptions prévues par la loi (jugement, convention d’indivision).

Quand l’indivision commence-t-elle ?

L’indivision débute au jour du décès, et non au jour de l’acceptation de la succession ou de la délivrance des legs. Dès l’instant du décès, les héritiers sont en indivision sur les biens de la succession, même s’ils n’en ont pas encore connaissance.

Combien de temps peut-elle durer ?

En l’absence de démarche volontaire des héritiers, l’indivision peut durer indéfiniment. Aucun délai légal n'oblige les héritiers à procéder au partage. En pratique, certaines indivisions se prolongent sur plusieurs générations, ce qui complique considérablement leur dénouement lorsque le nombre d’indivisaires se multiplie.

Les droits de chaque indivisaire

Le droit de jouissance

Chaque indivisaire peut utiliser les biens indivis, à condition de respecter le droit des autres indivisaires et de ne pas modifier la destination du bien. L’article 815-9 du Code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires.

Le droit aux revenus

Les revenus des biens indivis (loyers d’un immeuble, intérêts d’un placement) sont répartis entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits, après déduction des dépenses d’entretien et de conservation.

Le droit de disposer de sa quote-part

Chaque indivisaire peut vendre sa quote-part à un tiers. Toutefois, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption : ils peuvent se substituer à l'acquéreur aux mêmes conditions, dans un délai d’un mois à compter de la notification de la vente projetée (article 815-14 du Code civil).

L’obligation de contribuer aux charges

Les indivisaires sont tenus de contribuer aux dépenses de conservation des biens indivis (travaux urgents, assurance, impôts fonciers) à proportion de leurs droits. Le défaut de contribution peut donner lieu à une action en remboursement lors du partage.

Les 4 options pour sortir de l’indivision

Le droit français offre quatre voies principales pour mettre fin à une indivision successorale. Chacune répond à des situations différentes.

Option 1 : le partage amiable

Le partage amiable est la solution la plus rapide, la moins coûteuse et la plus souhaitable. Il suppose l’accord unanime de tous les indivisaires sur la répartition des biens.

Comment cela fonctionne :

• Les héritiers se mettent d’accord sur l’attribution de chaque bien ou sur la répartition du prix de vente.

• Si le partage porte sur des immeubles, un acte notarié est obligatoire.

• Des soultes (compensations financières) peuvent être versées pour équilibrer les lots.

• Le notaire rédige l’acte de partage et procède aux formalités de publicité foncière.

Avantages :

• rapidité (quelques semaines a quelques mois) ;

• coûts réduits (frais de notaire uniquement) ;

préservation des relations familiales ;

• liberté totale dans la répartition des biens.

Conditions de réussite :

Le partage amiable exige que tous les héritiers soient d’accord et capables juridiquement. Si un héritier est mineur ou sous tutelle, l’autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille sera nécessaire.

Option 2 : la vente du bien indivis

Lorsque les héritiers ne souhaitent ou ne peuvent pas conserver le bien, la vente est souvent la solution la plus pragmatique. Le prix de vente est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits.

La règle de la majorité des deux tiers :

Depuis la loi du 23 juin 2006, l’article 815-5-1 du Code civil permet la vente d’un bien indivis avec l’accord des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis. Le notaire notifie alors l’intention de vendre aux indivisaires minoritaires, qui disposent d’un délai de trois mois pour s’y opposer. En cas d’opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas atteinte excessive aux droits des opposants.

La vente à l'unanimité : :

Naturellement, si tous les héritiers sont d’accord, la vente peut être réalisée sans aucune difficulté particulière, au prix et aux conditions convenus entre eux.

Option 3 : le rachat de parts (licitation)

Un ou plusieurs indivisaires peuvent racheter les parts des autres. Cette solution est particulièrement adaptée lorsqu’un héritier souhaite conserver le bien familial (maison des parents, exploitation agricole, commerce).

Modalités :

• Le prix de rachat est fixe d’un commun accord ou, à défaut, par expertise judiciaire.

• L’acte de rachat est notarié s’il porte sur un immeuble.

• L’indivisaire acquéreur peut bénéficier d’un attributaire préférentiel dans certaines situations (article 831 du Code civil), notamment pour la résidence principale ou l’exploitation agricole.

Option 4 : le partage judiciaire

Lorsque aucun accord amiable n’est possible, le partage judiciaire est la seule issue. C’est la voie contentieuse, plus longue et plus coûteuse, mais parfois indispensable.

La procédure (articles 840 et suivants du Code civil) :

1. L’assignation en partage : l’héritier demandeur saisit le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession.

2. La désignation d’un notaire : le juge désigne un notaire chargé d’élaborer un projet de partage.

3. Les opérations de liquidation : le notaire procède à l’inventaire des biens, à leur évaluation, et établit les comptes entre indivisaires.

4. Le projet de partage : le notaire rédige un projet de partage et le soumet aux parties.

5. L’homologation judiciaire : en cas de contestation persistante, le juge tranche les différends et homologue le partage.

6. L’exécution : les attributions sont effectuées, les soultes versées, les mutations realisées.

Délais réels :

La procédure de partage judiciaire dure en moyenne 2 à 5 ans, selon la complexité du patrimoine et l'intensité du conflit. Dans les dossiers les plus complexes (patrimoine international, multiples biens, grand nombre d’héritiers), les délais peuvent dépasser 7 ans.

Coûts :

Au-delà des honoraires d’avocat, le partage judiciaire engendre des frais d’expertise immobilière, des émoluments de notaire, et des frais de procédure. Le coût global représente fréquemment entre 5 % et 15 % de la valeur des biens indivis.

Le blocage : quand un héritier refuse de vendre ou de partager

La situation d’impasse

En pratique, la source principale de blocage est le refus d’un héritier de coopérer. Ce refus peut prendre plusieurs formés :

• refus de signer l’acte de partage amiable ;

• refus de consentir à la vente du bien ;

• absence de réponse aux courriers du notaire ;

• obstruction systématique dans les opérations de liquidation.

Les outils juridiques de deblocage

Le législateur a prévu plusieurs mécanismes pour surmonter ces blocages.

L’autorisation judiciaire de vente (article 815-5-1 du Code civil) :

Comme indiqué précédemment, les indivisaires représentant les deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire l’autorisation de vendre un bien indivis, même contre la volonté des indivisaires minoritaires.

L’autorisation judiciaire d’actes d’administration (article 815-5 du Code civil) :

Lorsqu’un indivisaire met en péril les intérêts communs par son refus de consentir à un acte nécessaire, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un autre indivisaire a accomplir seul cet acte.

L’assignation en partage :

Tout indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour contraindre les autres au partage. Le juge désignera un notaire et, si nécessaire, tranchera les différends.

L’indemnité d’occupation : quand un héritier occupe le bien

Le principe

Lorsqu’un indivisaire occupe privativement un bien indivis, il est redevable d’une indemnité d’occupation envers les autres indivisaires. L’article 815-9 alinéa 2 du Code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Le calcul de l’indemnité

L’indemnité d’occupation est généralement fixée à hauteur de la valeur locative du bien, avec parfois une décote de 15 % à 20 % pour tenir compte du caractère précaire de l’occupation. Elle est due à compter du jour où l’occupation privative est établie, et jusqu’au jour du partage effectif.

L’indemnité est due même sans accord

L’indivisaire occupant n’a pas besoin d’avoir conclu un accord avec les autres pour devoir l’indemnité. Le simple fait d’occuper privativement le bien la rend exigible. En revanche, cette indemnité ne sera généralement réclamée et compensée que lors des opérations de partage.

L’exception du conjoint survivant

Le conjoint survivant bénéficie d’un droit d’occupation gratuit du logement familial pendant un an à compter du décès (article 763 du Code civil). Durant cette période, aucune indemnité d’occupation n’est due.

Les frais et la fiscalité du partage

Le droit de partage

Tout partage de biens indivis est soumis à un droit d’enregistrement appelé droit de partage, dont le taux est fixé à 1,10 % de l’actif net partagé (depuis le 1ᵉʳ janvier 2022). Ce droit est dû, quel que soit le mode de partage choisi (amiable ou judiciaire).

Les frais de notaire

Les émoluments du notaire sont proportionnels à la valeur des biens partagés. Ils s’ajoutent au droit de partage et représentent un coût supplémentaire non négligeable, surtout pour les patrimoines immobiliers importants.

Les plus-values immobilières

Si le partage s'accompagne de la vente d’un bien immobilier, la plus-value éventuelle est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières. Toutefois, le partage lui-même (sans vente à un tiers) est considéré comme un acte déclaratif et non translatif, ce qui signifie qu’il ne génère pas de plus-value imposable entre les indivisaires.

L’imputation des frais

Les frais de partage (notaire, expertise, droit de partage) sont en principe supportés par l’ensemble des indivisaires au prorata de leurs droits. En cas de partage judiciaire, les frais de procédure (avocat, huissier) sont à la charge de chaque partie pour ce qui la concerne, sauf décision contraire du juge.

Le conseil de Maître Genestier, avocat en droit de la famille et du patrimoine :

L’indivision est une situation provisoire qui a vocation à prendre fin. Plus elle dure, plus elle coûte cher et plus elle dégrade les relations familiales. Je recommande systématiquement à mes clients de privilégier le partage amiable, quitte à faire des concessions sur certains points. Un partage imparfait mais rapide est presque toujours préférable à un partage judiciaire idéal mais obtenu après cinq années de procédure et des dizaines de milliers d’euros de frais. Et, quand l’amiable est impossible, il ne faut pas hésiter à agir en justice : l’inaction ne fait que renforcer la position de celui qui bloque.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un bien en indivision sans l’accord de tous les héritiers ?

Oui, depuis la loi du 23 juin 2006. L’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis de demander au tribunal l’autorisation de vendre un bien, même contre la volonté des indivisaires minoritaires. Le notaire doit préalablement notifier l’intention de vente aux opposants, qui disposent de trois mois pour réagir.

Combien coûte un partage de succession ?

Le coût dépend du mode de partage choisi. En partage amiable, comptez le droit de partage de 1,10 % sur l’actif net, plus les émoluments du notaire. En partage judiciaire, ajoutez les honoraires d’avocat (généralement entre 3 000 et 10 000 euros selon la complexité), les frais d’expertise et les dépens. Au total, un partage judiciaire peut représenter entre 5 % et 15 % de la valeur du patrimoine indivis.

Un héritier qui occupe la maison doit-il payer un loyer aux autres ?

Il ne s’agit pas exactement d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation prévue par l’article 815-9 du Code civil. L’indivisaire qui occupe privativement le bien indivis est redevable de cette indemnité envers les autres indivisaires. Son montant correspond généralement à la valeur locative du bien, avec une décote de 15 % à 20 %. Elle est compensée lors des opérations de partage.

Quel est le délai de prescription pour demander le partage ?

L’action en partage est imprescriptible. L’article 815 du Code civil garantit à chaque indivisaire le droit de provoquer le partage à tout moment, sans limite de temps. Toutefois, certaines actions connexes (action en recel successoral, action en réduction) sont soumises à des délais de prescription spécifiques. Pour les créances entre indivisaires, la prescription de droit commun de 5 ans s'applique.

Peut-on conclure une convention d’indivision pour éviter le partage ?

Oui. Les indivisaires peuvent signer une convention d’indivision devant notaire, pour une durée maximale de 5 ans renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Cette convention organise la gestion du bien indivis et peut prévoir des clauses spécifiques (désignation d’un gérant, répartition des charges, conditions de sortie). Elle est particulièrement utile lorsque les indivisaires souhaitent temporairement conserver un bien tout en évitant les conflits de gestion.

Vous êtes bloqué dans une indivision ? Faites-vous accompagner

L’indivision successorale est une source majeure de conflits familiaux. Qu’il s’agisse de négocier un partage amiable, de contraindre un héritier récalcitrant à coopérer, ou de mener une procédure de partage judiciaire, l’assistance d’un avocat en droit des successions est déterminante.

Maître Claire Genestier et l'équipe d’Excellim Avocats interviennent quotidiennement sur des dossiers d’indivision à Lyon et en région Auvergne-Rhône-Alpes. Leur objectif : vous aider à sortir de l’indivision dans les meilleures conditions, en privilégiant la voie amiable chaque fois que c’est possible, et en engageant une action en justice lorsque c’est nécessaire.

Prendre rendez-vous : Cabinet Excellim Avocats, 7 place Puvis de Chavannes, 69006 Lyon Téléphone : 04 78 65 03 92